Perjanjian Sewa Rumah

Jika Anda Ingin Muat Turun Panduan Perjanjian Sewa Rumah, Klik Di Sini

Undang-undang dan hak berkaitan perjanjian penyewaan rumah

Seksyen 223, Kanun Tanah Negara

Kanun Tanah Negara merupakan undang-undang yang menyelia hal berkaitan tanah di Malaysia. Dalam akta ini, pemilik tanah di bawah Seksyen 223 dibenarkan untuk menyewakan tanah (termasuklah rumah).

Walau bagaimanapun jika rumah yang ingin disewakan telah dicagar kepada mana-mana pihak dan cagaran tersebut tidak membenarkan pemilik tanah menyewakan rumah tersebut, maka pemilik tanah perlu mendapatkan kebenaran pihak yang mendapat hak cagaran tersebut. Namun jika dokumen cagar tidak menghalang sebarang penyewaan oleh pemilik maka tiada sebarang halangan untuk pemilik menyewakan dari aspek Undang-undang Kanun Tanah Negara.

Perintah Saraan Peguam, Akta Profession Undang-undang

Jika anda menggunakan khidmat peguam untuk mendraf perjanjian sewa rumah, undang-undang Perintah Saraan Peguam adalah terpakai dari segi penetapan kadar bayaran fi peguam. Lihat skala fi di sini. Ini bermaksud seorang peguam menyediakan perjanjian sewa rumah tidak boleh mengenakan fi sekali dari skala yang ditetapkan perintah ini.

Hak ke atas rumah sebagai pemilik

Untuk membolehkan anda menyewakan sesuatu rumah, ia tidak mencukupi bahawa anda mempunyai kawalan fizikal terhadap rumah tersebut. Anda juga perlu membuktikan anda mempunyai hak undang-undang ke atas tanah tersebut secara perundangan. Ini boleh dibuktikan dengan geran tanah rumah atau melalui dokumen perjanjian jual beli anda dengan pemilik rumah sebelum ini atau melalui surat kuasa yang diberikan pemilik asal rumah.

Bagi penyewa ini adalah penting kerana anda tidak mahu terperangkap dan berurusan dengan pihak yang tidak mempunyai sebarang hak kepada rumah yang anda ingin sewakan. Apatah lagi jika anda perlu memberikan duit deposit pendahuluan yang amat banyak.

Kekangan dan halangan perjanjian terdahulu

Sebagai pemilik atau penyewa, anda juga perlu memastikan rumah yang akan disewakan tidak terikat dengan mana-mana perjanjian dengan pihak lain yang mempunyai hak menggunakan rumah tersebut. Jika terdapat perjanjian sewa terdahulu berkenaan rumah tersebut yang masih beroperasi, hak anda untuk menyewa kepada penyewa baru boleh dicabar dan anda boleh dikenakan tindakan mahkamah oleh penyewa terdahulu. Sebagai penyewa anda juga boleh dikira menceroboh kawasan rumah.

Syarat Perjanjian Sewa Rumah Sah

Hak ke atas rumah

Seperti yang telah saya terangkan di atas, pemilik rumah perlu membuktikan hak sebagai pemilik rumah yang sah disisi undang-undang selain dari rumah boleh disewakan.

Keupayaan memasuki perjanjian oleh pemilik

Apa yang dimaksudkan dengan keupayaan pemilik memasuki perjanjian adalah, anda bukan seorang yang muflis, tidak terencat akal dan mempunyai umur melebihi 18 tahun.

Kadang-kala seseorang pemilik rumah bukan ah individu tetapi merupakan syarikat. Jika ini berlaku, anda perlu memastikan bahawa syarikat tersebut sudah mengeluarkan resolusi pengarah yang mengatakan bahawa syarikat membenarkan rumah tersebut disewakan kepada penyewa. Seterusnya, resolusi yang dikeluarkan turut menyatakan siapa yang diberi kuasa oleh syarikat untuk mewakili dan menandatangi perjanjian sewa rumah.

Keupayaan memasuki perjanjian oleh penyewa

Seorang pemilik rumah yang ingin menyewakan penyewa juga turut kena pastikan bahawa individu tersebut bukan seorang yang muflis, tidak terencat akal dan mempunyai umur melebihi 18 tahun.

Penyewa juga boleh merupakan sebuab syarikat. Jika ini berlaku, anda perlu memastikan bahawa syarikat tersebut sudah mengeluarkan resolusi pengarah yang mengatakan bahawa syarikat bersetuju untuk menyewa rumah dari pemilik rumah.Seterusnya, resolusi yang dikeluarkan turut menyatakan siapa yang diberi kuasa oleh syarikat untuk mewakili dan menandatangi perjanjian sewa rumah yang disediakan kelak.

Mematikan perjanjian dengan duti setem

Walaupun mematikan perjanjian sewa rumah bukanlah syarat sah sesuatu perjanjian di sisi undang-undang tetapi ia tetap penting. Duti setem merupakan bayaran cukai yang dikenakan kerajaan melalui agensi Lembaga Hasil Dalam Negeri LHDN. Duti Setem memastikan bahawa jika terdapat pertelingkahan dan keingkaran salah satu pihak dalam perjanjian sewa rumah nanti, maka dokumen perjanjian sewa rumah tersebut boleh dijadikan bukti di mahkamah kelak. Jika anda tidak menyetem dokumen tersebut maka anda akan dikena penalti oleh pihak LHDN.

Dokumen yang diperlukan

• Geran tanah

Sebagai persediaan untuk membuat atau mendraf perjanjian sama ada dengan melantik seorang peguam atau membuatnya sendiri, ada perlu memastikan anda mempunyai sesalinan geran tanah sah yang mempunyai nama pemilik rumah. Jika geran tanah masih tidak dikeluarkan, maka anda boleh menggunakan maklumat yang terdapat di dalam perjanjian jual beli rumah atau kadang kala dikenali SPA.

• Carian Rasmi Pejabat Tanah

Pastikan anda melaksanakan carian rasmi atau carian persendirian di pejabat tanah daerah di mana rumah anda berada. Carian rasmi dan carian persendirian membolehkan anda mengetahui sebarang kaveat, sekatan kepentingan serta maklumat cukai tanah yang terbaru.

• Resit bayaran cukai taksiran terbaru

Resit bayaran cukai taksiran memastikan bahawa pemilik rumah telah membayar cukai taksiran yang terbaru dan mengelak dari rumah di sita oleh pihak berkuasa tempatan.

• Resit bayaran cukai tanah terbaru

Resit bayaran cukai tanah pula menunjukkan bahawa pemilik rumah telah membayar cukai tanah kepada kerajaan negeri dan mengelak rumah di sita okeh kerajaan negeri.

Pihak yang perlu menandatangi perjanjian

Menandatangi perjanjian adalah sangat penting. Kerana ia membuktikan bahawa terdapat suatu kontrak yang dipersetujui antara dua pihak. Dan seterusnya perjanjian tersebut menjadi asas kepada perhubungan antara dua belah pihak. Bagi perjanjian sewa rumah, terdapat dua pihak yang wajib menandatangi perjanjian sewa rumah. Iaitu;

• Pemilik; dan

• Penyewa

Di samping itu, ketika proses penandantangan oleh kedua belah pihak berlaku, adalah wajar untuk memastikan terdapat saksi yang menyaksikan proses tersebut berlaku. Maklumat saksi perlu dicatatkan seperti nombor kad pengenalan dan maklumat bagaimana ia boleh dihubungi. Ini memastikan bahawa jika pertelingkahan berlaku berkenaan kewujudan perjanjian, saksi akan dipanggil untuk memberi keterangan di mahkamah.

Jika Anda Ingin Muat Turun Panduan Perjanjian Sewa Rumah, Klik Di Sini

Terma-terma penting di dalam perjanjian sewa rumah

Berikut merupakan terma penting yang perlu ada di dalam perjanjian sewa rumah;

• Kadar Sewa dan struktur bayaran
  

Kadar sewa dan bayaran sewa tersebut merupakan timbal balik kepada pemberian hak menyewa yang diberikan oleh pemilik rumah kepada penyewa. Kadar sewa samada RM1 mahupun berjutaan Ringgit adalah tidak penting dinsisi undang-undang asalkan kewujudan timbal balik ada untuk membalas hak menyewa yang diberikan oleh pemilik kepada penyewa. Di sini, kadar sewa yang ingin ditetapkan oleh pemilik adalah bergantung sepenuhnya kepada pemilik rumah. Manakala penyewa mempunyai hak untuk menerima atau menolak tawaran kadar sewa yang ditetapkan pemilik. Tetapi jika kedua-dua pihak telah bersetuju kepada kadar tersebut bersama terma-terma lain dalam perjanjian, maka perjanjian yang telah dimeterai mengikat kedua-dua pihak.

Di dalam perjanjian sewa rumah, kedua-dua pihak juga perlu menetapkan cara pembayaran yang boleh dibuat. Sama ada pembayaran akan dibuat secara tunai, dalam talian mahupun cek. Selain dari itu, waktu pembayaran juga perlu ditetapkan dengan jelas kerana kegagalan ini boleh mengakibatkan keingkaran terma perjanjian seterusnya menamatkan perjanjian antara kedua-dua pihak.

• Deposit
  

Deposit merupakan bayaran awal yang perlu dibayar kepada pemilik untuk menyewa rumah. Secara am terdapat tiga jenis deposit yang selalunya dilaksanakan. Iaitu;

• Earnest Deposit

Earnest Deposit adalah bayaran yang selalu diberikan kepada pemilik oleh bakal penyewa agar pemilik tidak memasuki perjanjian sewa dengan pihak lain. Kadang-kala pemilik akan mengenakan syarat Earnest Deposit akan hangus jika bakal penyewa tidak meneruskan niat untuk memasuki perjanjian sewa dengan pemilik.

• Deposit Sekuriti

Deposit Sekuriti adalah bayaran deposit yang dibayar penyewa kepada pemilik. Jika penyewa tidak membayar sewa atau terdapat sebarang tunggakan sewa, pemilik boleh menggunakan deposit ini untuk melunaskan hutang penyewa kepada pemilik. Jika penyewa tidak membayar sewa dan pemilik menggunakan deposit sekuriti untuk melunaskan hutang penyewa, penyewa wajib untuk mencukupkan kembali tabung deposit sekuriti tersebut.

Dalam sesetengah perjanjian sewa rumah, deposit sekuriti juga boleh digunakan oleh pemilik untuk melunaskan hutang berkaitan kos penyelenggaraan rumah bergantung kepada perjanjian sewa yang didrafkan.

• Deposit Utiliti

Deposit Utiliti adalah deposit yang dibayar penyewa untuk digunakan pemilik rumah jika penyewa tidak membayar bil-bil utiliti eletrik, air, internet, kumbahan dan lain-lain. Walau bagaimanapun, jika sesuatu khidmat utiliti itu didaftarkan di atas nama penyewa, deposit utiliti mungkin tidak dijadikan terma dalam perjanjian sewa rumah.

• Tujuan Penyewaan

Adalah mustahak untuk menyatakan tujuan penyewaan rumah. Ini memastikan pemilik rumah tahu sama ada penyewa akan menggunakan rumah hanya untuk tempat tinggal atau selain dari itu. Ini juga penting agar membolehkan pemilik mengawal penggunaan rumah oleh penyewa kerana undang-undang kerajaan tempatan seperti larangan menggunakan rumah sebagai tempat berniaga atau hal-hal lain mungkin terpakai dan jika ia tidak dipatuhi akan mengakibatkan pemilik akan dikenakan tindakan undang-undang.

• Tempoh

Tempoh merupakan terma yang penting dalam perjanjian sewa. Kerana bukan sahaja ia menentukan berapa lama penyewaan oleh penyewa bermula dan berakhir malah ia juga menentukan sama ada undang-undang mana yang akan terpakai. Secara am, sebarang perjanjian sewa hanya boleh berlangsung tidak melebihi tiga tahun dalam satu tempoh (tidak termasuk tempoh pembaharuan). Jika tempoh sewaan melebihi tiga tahun, ia dipanggil sebagai pajak. Sewa yang melebihi tiga tahun ini ataupun pajak perlu mematuhi undang-undang Kanun Tanah Negara.

• Kos

Sudah pasti menduduki rumah ada kosnya. Siapakah yang akan mengelola kos selenggara rumah, pembaikian kerosakan, hawa dingin, bayaran komiti perumahan dan lain-lain. Ini perlu dijelaskan secara terperinci untuk memastikan tiada masalah nanti.

• Cukai

Terdapat beberapa jenis cukai yang berkait hal rumah. Seperti cukai taksiran, cukai tanah dan lain-lain. Walaupun selalunya ini ditanggung oleh pemilik rumah, ada juga yang menolak kos ini kepada penyewa.

• Liabiliti

Jika terdapat sebarang kecederaan di rumah yang disewa siapakah yang patut menanggung liabiliti dan risiko tindakan undang-undang? Bagaimana pula jika berlaku sebarang kebakaran? Penentuan ini perlu dilakukan terutamanya jika terdapat sebarang tuntutan dari pihak yang mengalami kecederaan  atau pihak insuransnya.

• Tanggungjawab Pemilik dan Tanggungjawab Penyewa

Selain dari terma-terma di atas, pihak-pihak juga boleh memasukkan tanggungjawab yang perlu dilaksanakan oleh pemilik dan penyewa. Sama ada dalam soal penyelenggaraan, hal berkaitan kerosakan kecil atau kerosakan struktur dan lain-lain.

• Utiliti

Terma berkaitan utiliti berkisar soal sama ada utiliti perlu diteruskan di bawah nama pemilik atau didaftarkan di atas nama penyewa.

• Duti Setem

Duti Setem adalah kos yang perlu di bayar kepada LHDN. (Baca lebih lanjut disini). Anda boleh menentukan siapa yang patut membayar kos ini.

• Keingkaran Penyewa/Pemilik mengikut perjanjian

Terma keingkaran menetapkan perkara apa yang dikira sebagai ingkar kepada perjanjian dan bagaimana pihak dalam perjanjian boleh memperbetulkan keingkaran perjanjian tersebut.

• Mekanisma penyambungan/pembaharuan sewa
  

Terma penyambungan atau pembaharuan sewa membolehkan kedua-dua belah pihak dalam perjanjian mnengetahui sama ada perjanjian akan disambung secara otomatik setelah tamat tempoh sewa atau secara alternatif, jika pembaharuan tempoh sewa memerlukan notis dari salah satu pihak, bila notis tersebut perlu diberikan.

• Mekanisma penamatan sewa
  

Terma Penamatan Sewa memaklumkan kedua-dua pihak bagaimana sesuatu pihak apakah yang menyebabkan sesuatu perjanjian sewa rumah boleh tamat atau ditamatkan. Selain dari itu, terma ini akan membantu penyewa dan pemilik mengetahui bagaimana penamatan perjanjian boleh dilakukan dari aspek pengeluaran penyewa dari rumah, penyelesaian hutang yang ada, tanggunngan kerosakan dan lain-lain.

• Jadual inventori/aset di rumah
  

Terma jadual inventori/aset di rumah memastikan penyewa mengambil maklum tentang aset yang sedia ada di rumah sewa dan juga keadaan aset-aset tersebut ketika penyewa menerima hak untuk menyewa rumah sewa tersebut.

• Hal lain yang perlu diambil kira dalam perjanjian
  

Selain dari terma-terma yang ditetapkan oleh pihak-pihak di dalam perjanjian sewa rumah, perjanjian juga seharusnya memaklumkan kepada penyewa jika terdapat sebarang undang-undang di kawasan perumahan tersebut yang terpakai ke atas penduduk dan tempat rumah tersebut terletak.

Kos Penyediaan Perjanjian Sewa Rumah

Terdapat dua kos utama dalam penyediaan perjanjian sewa rumah. Iaitu;

• Kos Peguam
  

Kos peguam di selia oleh Perintah Saraan Peguam. Kos ini perlu ditanggung oleh sama ada salah satu pihak dalam perjanjian. Walaupun ia adalah kos, tetapi dengan melantik peguam, keseluruhan proses menjadi mudah dan cepat dan anda hanya perlu menunggu tarikh hari perjanjian boleh tandatangani. Selain dari itu, dengan melantik peguam kesemua proses komunikasi untuk mendapatkan maklumat akan diambil alih pihak peguam.

• Duti setem
  

Perbincangan duti setem boleh di lihat di sini.

Kesimpulan

Sama ada anda ingin membuat perjanjian sewa rumah sendiri atau dengan melantik seorang peguam, anda perlu memastikan terma-terma yang mengelola perkara di atas wujud dalam perjanjian sewa rumah anda. Di ASCO peguam kami telah melaksanakan ratusan perjanjian sewa di Malaysia. Tekan disini untuk mendapatkan maklumat lanjut.

Jika Anda Ingin Muat Turun Panduan Perjanjian Sewa Rumah, Klik Di Sini