Refinance Rumah: Kos Guaman, Dokumen & Proses Undang-undang (SRO 2023)

Kos guaman untuk refinance rumah dikira mengikut skala Perintah Saraan Peguamcara 2023 (SRO 2023) atas jumlah pembiayaan baharu — 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1.0% bagi baki, tambah 8% SST — berserta kos pelepasan gadaian pinjaman lama dan duti setem 0.5% atas pinjaman baharu. Untuk pinjaman RM450,000, yuran perjanjian pinjaman lebih kurang RM5,625 (belum termasuk SST). Artikel ini menerangkan pecahan kos guaman refinance, dokumen yang diperlukan, dan proses undang-undang dari mula hingga pelepasan pembiayaan.

Apakah yang peguam buat semasa refinance rumah?

Refinance (pembiayaan semula) bermaksud anda menggantikan pinjaman rumah sedia ada dengan pinjaman baharu, biasanya untuk kadar faedah lebih rendah atau mengeluarkan tunai (cash-out). Dari segi undang-undang, ia melibatkan dua urusan guaman serentak: melepaskan gadaian bank lama (pelepasan gadaian / redemption) dan menyediakan dokumen pinjaman serta gadaian baharu untuk bank baharu.

Peranan peguam merangkumi:

• Mendapatkan penyata penyelesaian (redemption statement) daripada bank lama;

• Menyediakan Perjanjian Pinjaman dan dokumen gadaian/penyerahan hak baharu untuk bank baharu;

• Menyelaras pengeluaran pembiayaan baharu untuk menyelesaikan baki pinjaman lama;

• Mendaftarkan pelepasan gadaian lama dan gadaian baharu di Pejabat Tanah (atau memfailkan penyerahan hak bagi hartanah pegangan induk/master title);

• Menguruskan pengindorsan duti setem dan penyerahan dokumen hakmilik.

Untuk memahami langkah pelepasan gadaian pinjaman lama secara lebih terperinci, rujuk panduan proses lengkap pelepasan gadaian dan cara tuntut geran rumah.

Berapa kos guaman untuk refinance rumah?

Kos utama ialah yuran perjanjian pinjaman baharu, dikira atas jumlah pembiayaan baharu mengikut skala SRO 2023 (sama skala seperti pinjaman biasa):

Kadar SRO 2023 (perjanjian pinjaman/gadaian): 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), kemudian 1.0% bagi baki sehingga RM7.5 juta — dikira atas jumlah pembiayaan baharu, bukan harga rumah. SST 8% dikenakan atas yuran guaman. Peguam dibenarkan memberi diskaun sehingga 25% atas Jadual Ketiga SRO 2023, tetapi tidak boleh kurang daripada minimum.

Selain yuran perjanjian pinjaman di atas, anda juga perlu mengambil kira:

• Duti setem pinjaman baharu — 0.5% atas jumlah pembiayaan baharu (contoh: RM450,000 = RM2,250);

• Kos pelepasan gadaian pinjaman lama — mengikut Jadual Keempat SRO 2023, biasanya beberapa ratus ringgit hingga sekitar RM1,000 termasuk kos pengeluaran (disbursements);

• Kos pengeluaran (disbursements) — carian tanah, fi pendaftaran gadaian, setem, pos;

• Yuran penilaian hartanah — dikenakan oleh bank (bukan kos guaman), bergantung nilai hartanah.

Nota: sesetengah bank menawarkan untuk menanggung atau memberi subsidi sebahagian yuran guaman refinance sebagai insentif pemasaran. Tanya bank anda semasa kelulusan pembiayaan sama ada pakej "zero moving cost" atau tanggungan yuran guaman ditawarkan.

"Kesilapan paling biasa dalam refinance ialah pemohon hanya membandingkan kadar faedah, tetapi terlupa kos guaman dan duti setem pinjaman baharu. Jimat faedah RM100 sebulan tidak bermakna jika kos hadapan refinance mengambil masa bertahun-tahun untuk pulang modal — kira break-even dahulu," kata Akmal Saufi, peguam utama ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Apakah dokumen yang diperlukan untuk refinance rumah?

• Surat tawaran pembiayaan (letter of offer) daripada bank baharu;

• Salinan geran/hakmilik atau Perjanjian Jual Beli dan Perjanjian Pinjaman asal (bagi hartanah tanpa hakmilik individu);

• Penyata penyelesaian (redemption statement) daripada bank lama;

• Kad pengenalan dan dokumen pengesahan pendapatan;

• Penyata cukai pintu/cukai tanah terkini dan bukti pembayaran (jika diminta).

Berapa lama proses refinance mengambil masa?

Secara amnya, proses guaman refinance mengambil masa lebih kurang 2 hingga 3 bulan dari tarikh anda menerima surat tawaran, bergantung kepada kelajuan bank lama mengeluarkan penyata penyelesaian, jenis hakmilik (individu/strata/master title), dan pendaftaran di Pejabat Tanah. Hartanah yang masih di bawah hakmilik induk pemaju (belum keluar geran individu) mungkin mengambil masa lebih lama kerana melibatkan penyerahan hak.

Adakah refinance berbaloi?

Refinance berbaloi apabila penjimatan faedah jangka panjang melebihi kos hadapan (yuran guaman, duti setem, penilaian). Kira tempoh pulang modal (break-even): bahagikan jumlah kos refinance dengan penjimatan ansuran bulanan. Jika anda merancang untuk memegang rumah melebihi tempoh itu, refinance biasanya berbaloi. Untuk pertimbangan kewangan dan kadar faedah, rujuk panduan refinance rumah: apa yang anda patut tahu sebelum meneruskan ke peringkat guaman.

Soalan Lazim

Berapa kos guaman refinance rumah RM500,000?

Bagi pembiayaan baharu RM500,000, yuran perjanjian pinjaman ialah RM6,250 (1.25%) + 8% SST = RM6,750, ditambah duti setem 0.5% (RM2,500), kos pelepasan gadaian lama (~RM1,000 termasuk kos) dan kos pengeluaran lain.

Siapa bayar kos guaman refinance?

Peminjam (pemilik rumah) menanggung kos guaman refinance, kecuali jika bank menawarkan pakej tanggungan yuran guaman. Peguam yang mengendalikan pinjaman baharu biasanya peguam panel bank tersebut.

Boleh refinance rumah yang masih ada pinjaman?

Ya. Sebenarnya itulah maksud refinance — pinjaman baharu digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman lama, dan gadaian lama dilepaskan sebelum gadaian baharu didaftarkan.

Duti setem dikenakan atas refinance?

Ya, perjanjian pinjaman baharu dikenakan duti setem 0.5% atas jumlah pembiayaan. (Dokumen pembiayaan LPPSA pula dikecualikan duti setem.)

Perlukan peguam hartanah untuk urusan refinance atau pembiayaan anda?

Mahu tahu kos sebenar dan tempoh refinance rumah anda sebelum menandatangani surat tawaran? Di ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co), pasukan peguam hartanah kami telah mengendalikan ribuan transaksi pembiayaan bank, refinance dan LPPSA di Kuala Lumpur dan Johor Bahru. Mulakan dengan sesi konsultasi ringkas untuk anggaran kos dan pelan tindakan yang jelas. Dapatkan sebut harga & konsultasi di sini.

Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Setiap transaksi hartanah adalah unik. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Baca juga

• Refinance Rumah LPPSA ke Bank: Cara, Syarat, Kos & Proses

• Proses Lengkap Pelepasan Gadaian: Cara Tuntut Geran Rumah dari Bank

• Refinance Rumah: Apa Yang Anda Patut Tahu?

• Kos Guaman Jual Rumah: Siapa Bayar & Cara Pengiraan