Loan Reject Selepas Tandatangan SPA: Apa Jadi Pada Deal & Deposit

Jika pinjaman pembeli ditolak selepas SPA ditandatangani, apa yang berlaku kepada deal dan deposit bergantung sepenuhnya kepada terma SPA — khususnya sama ada terdapat klausa bersyarat pinjaman (loan condition / subject-to-finance). Jika SPA melindungi pembeli, deposit lazimnya dipulangkan dan perjanjian terbatal tanpa penalti. Jika tidak, pembeli berisiko kehilangan deposit 10% dan penjual boleh menuntut ganti rugi. Sebagai ejen, inilah situasi paling kritikal yang boleh membunuh deal anda — dan dengan tindakan pantas, deal masih boleh diselamatkan. Artikel ini menerangkan apa yang berlaku, dan langkah yang patut anda ambil.

Kenapa pinjaman boleh ditolak selepas SPA?

Surat tawaran awal (indicative approval) daripada bank bukan kelulusan penuh. Pinjaman boleh ditolak selepas SPA kerana beberapa sebab: penilaian hartanah (valuation) lebih rendah daripada harga beli, DSR (nisbah khidmat hutang) pembeli meningkat, rekod CCRIS/CTOS bertukar, pembeli menukar kerja, atau dokumen pendapatan tidak lengkap. Kadangkala pembeli memohon terlalu lewat. Untuk memahami punca-punca ini, rujuk lima kesilapan biasa dalam memohon pinjaman perumahan dan cara mengurangkan risiko kegagalan permohonan pinjaman.

Adakah deposit hangus jika loan ditolak?

Ini soalan paling penting — dan jawapannya bergantung kepada SPA. Kebanyakan SPA subsale yang disediakan dengan baik mengandungi klausa yang membenarkan pembeli menamatkan perjanjian dan mendapat pulangan deposit jika pinjaman ditolak, dengan syarat pembeli telah memohon dengan jujur kepada sekurang-kurangnya satu atau dua bank dalam tempoh ditetapkan dan mengemukakan bukti penolakan bertulis. Jika klausa ini tiada, atau pembeli gagal memenuhi syaratnya (contohnya lambat memohon atau menolak tawaran yang munasabah), pembeli boleh dianggap mungkir dan berisiko kehilangan deposit.

Ringkasan: siapa tanggung apa

Apa patut ejen buat bila loan ditolak?

Jangan panik dan jangan cuba menasihati klien tentang hak undang-undang mereka — itu tugas peguam. Sebaliknya, gerakkan penyelesaian:

• Dapatkan surat penolakan bertulis daripada bank secepat mungkin — peguam memerlukannya untuk melindungi kedudukan pembeli.

• Rujuk kepada peguam pembeli segera supaya notis dan tempoh di bawah SPA dipatuhi. Banyak deposit hilang kerana tempoh notis terlepas, bukan kerana loan ditolak.

• Cuba bank alternatif jika masih dalam tempoh — kadang bank lain meluluskan pada margin berbeza.

• Bincang lanjutan masa (extension) dengan penjual jika kelulusan hampir selesai; ini sering menyelamatkan deal.

• Pertimbangkan pembeli ganti jika deal benar-benar mati, supaya penjual tidak rugi masa.

Bagaimana elak masalah ini dari awal

Pencegahan terbaik ialah pra-kelulusan (pre-approval) sebelum pembeli tandatangan SPA, dan memastikan SPA mengandungi klausa pinjaman yang jelas. Nasihatkan pembeli mula memohon awal, menyemak DSR, dan tidak menukar kerja atau membuat pinjaman baharu semasa proses berjalan. Semasa peringkat tawaran, ingatkan pembeli tentang risiko deposit — lihat kesilapan besar pembeli rumah bila bayar wang deposit. Memahami keseluruhan garis masa juga membantu; rujuk panduan proses subsale untuk ejen kami.

Contoh situasi biasa

Kes penilaian rendah: Pembeli setuju beli pada RM500,000, tetapi bank menilai hartanah pada RM470,000 dan hanya lulus margin atas nilai penilaian. Pembeli terpaksa menambah bayaran tunai sebanyak perbezaan. Jika pembeli tidak mampu, deal tergantung. Tindakan ejen: bincang lanjutan masa, cuba bank lain yang mungkin menilai lebih tinggi, atau rundingkan harga dengan penjual.

Kes DSR melebihi had: Pembeli membuat pinjaman kereta baharu selepas SPA, menyebabkan DSR melebihi had bank dan pinjaman ditolak. Ini boleh dikira kecuaian pembeli. Tindakan ejen: rujuk segera kepada peguam untuk menilai kedudukan deposit di bawah SPA, dan nasihatkan pembeli masa depan supaya tidak menambah hutang semasa proses.

Dalam kedua-dua situasi, kunci menyelamatkan deal ialah kelajuan — dapatkan surat penolakan, rujuk peguam, dan cari penyelesaian dalam tempoh SPA sebelum tarikh luput.

Soalan Lazim

Adakah deposit hangus jika loan reject selepas SPA?

Tidak semestinya. Jika SPA mengandungi klausa pinjaman dan pembeli mematuhi syaratnya, deposit lazimnya dipulangkan. Tanpa klausa itu, pembeli berisiko kehilangan deposit. Jawapan sebenar bergantung kepada terma SPA — rujuk peguam.

Berapa lama pembeli ada untuk dapatkan pinjaman?

SPA biasanya menetapkan tempoh kelulusan pinjaman, selalunya sekitar 3 bulan, dengan kemungkinan lanjutan. Tempoh sebenar dinyatakan dalam SPA.

Boleh ke pembeli tukar bank selepas loan pertama ditolak?

Boleh, selagi masih dalam tempoh pinjaman di bawah SPA. Itulah sebab penting bertindak pantas dan mendapatkan surat penolakan segera.

Adakah ejen bertanggungjawab jika deal batal kerana loan?

Secara amnya tidak, selagi ejen tidak memberi jaminan kelulusan atau nasihat guaman. Peranan ejen ialah menyelaras, bukan menjamin pinjaman.

Nak selamatkan deal yang tergantung?

Bila loan ditolak, kelajuan tindakan menentukan sama ada deal hidup atau mati. Menerusi Program Rakan Ejen ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co), anda ada talian WhatsApp khas untuk soalan transaksi hidup dan pasukan conveyancing yang bertindak pantas untuk melindungi kedudukan klien anda. Tiada bayaran rujukan — hanya kelajuan, sokongan dan ilmu. Sertai Program Rakan Ejen di sini.

Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Setiap transaksi hartanah adalah unik. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Baca juga

• Panduan Proses Subsale Untuk Ejen

• Lima Kesilapan Biasa Memohon Pinjaman Perumahan

• Kesilapan Besar Bila Bayar Wang Deposit

• Terma Penting Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah