Apa Itu Kaveat Tanah? Maksud, Cara Masuk & Cara Buang (Panduan 2026)

Kaveat ialah satu notis rasmi yang didaftarkan ke atas geran tanah untuk melindungi kepentingan seseorang, dan selagi ia berkuat kuasa, ia menghalang tuan punya tanah daripada menjual, memindah milik atau menggadai tanah tersebut. Kaveat persendirian, iaitu jenis yang paling biasa, dikawal oleh Seksyen 322 hingga 329 Kanun Tanah Negara. Ia kekal sehingga enam tahun, dan boleh ditarik balik oleh pengkaveat sendiri atau dipotong oleh Pendaftar (Pejabat Tanah) atau Mahkamah Tinggi.

Ringkasan pantas:

• Maksud: notis atas geran yang membekukan urus niaga tanah untuk melindungi kepentingan pengkaveat.

• Siapa boleh masuk: orang yang menuntut hakmilik atau kepentingan yang boleh didaftarkan, seperti pembeli yang sudah bayar deposit, waris pusaka, atau pasangan yang menuntut harta sepencarian.

• Cara masuk: failkan Borang 19B beserta surat akuan berkanun di Pejabat Tanah.

• Tempoh: luput selepas enam tahun (Seksyen 328).

• Cara keluar: penarikan balik oleh pengkaveat (Borang 19G), pemotongan oleh Pendaftar atas permohonan tuan punya (Borang 19H, luput dalam dua bulan), atau pemotongan oleh Mahkamah Tinggi (Seksyen 327).

Apa itu kaveat tanah?

Kaveat tanah ialah satu catatan (endorsemen) yang dimasukkan ke atas dokumen hakmilik, iaitu geran tanah, oleh Pendaftar atau Pejabat Tanah. Fungsinya seperti tanda amaran: ia memberitahu umum bahawa ada pihak lain yang menuntut kepentingan ke atas tanah itu, dan ia menghalang sebarang urus niaga yang tidak konsisten dengan tuntutan tersebut selagi kaveat itu berkuat kuasa (Seksyen 322 Kanun Tanah Negara).

Penting difahami bahawa kaveat tidak memindahkan hakmilik dan tidak membuktikan tuntutan pengkaveat itu betul. Ketika mendaftarkan kaveat, Pendaftar tidak menyiasat sama ada tuntutan itu sah (Seksyen 324). Ia hanya membekukan keadaan supaya hak pengkaveat tidak terhakis sementara isu sebenar diselesaikan. Sebab itulah kaveat yang dimasukkan tanpa asas yang munasabah boleh mendedahkan pengkaveat kepada tuntutan pampasan (Seksyen 329).

Apa jenis-jenis kaveat di Malaysia?

Kanun Tanah Negara memperuntukkan empat jenis kaveat. Bagi kebanyakan orang awam, kaveat persendirian yang paling relevan.

Siapa yang boleh masuk kaveat persendirian?

Di bawah Seksyen 323, kaveat persendirian boleh dimasukkan oleh:

• Sesiapa yang menuntut hakmilik atau kepentingan yang boleh didaftarkan ke atas tanah, misalnya pembeli yang telah menandatangani perjanjian jual beli dan membayar deposit, tetapi pindah milik belum selesai.

• Seseorang yang berhak sebagai benefisiari di bawah amanah yang melibatkan tanah itu, misalnya waris ke atas tanah pusaka.

• Penjaga bagi kanak-kanak yang mempunyai kepentingan tersebut.

Contoh keadaan sebenar yang kerap berlaku: seorang pembeli mahu memastikan penjual tidak menjual rumah yang sama kepada orang lain; seorang adik-beradik mahu menghalang tanah pusaka daripada dijual sebelum pembahagian selesai; atau seorang isteri atau suami yang menuntut bahagian dalam harta sepencarian. Dalam setiap keadaan, kaveat menjadi perisai sementara sehingga hak sebenar disahkan.

Cara masuk kaveat tanah

Secara ringkas, langkah untuk memasukkan kaveat persendirian adalah seperti berikut:

1. Buat carian rasmi tanah untuk mengesahkan butiran geran, pemilik berdaftar dan sama ada sudah ada kaveat lain. Rujuk panduan kami tentang carian rasmi tanah.

2. Sediakan Borang 19B, iaitu borang permohonan memasukkan kaveat persendirian, dengan menyatakan asas tuntutan anda.

3. Sokong dengan surat akuan berkanun yang mengesahkan asas tuntutan tersebut, seperti dikehendaki oleh Seksyen 323.

4. Bayar fi yang ditetapkan dan failkan di Pejabat Tanah yang berkenaan.

5. Pendaftar mencatatkan kaveat pada geran dan menyampaikan notis (Borang 19A) kepada pemilik berdaftar bahawa kaveat telah dimasukkan (Seksyen 324).

Walaupun borang boleh diperoleh sendiri, asas tuntutan mesti dinyatakan dengan betul. Kaveat yang lemah atau tidak berasas boleh dipotong dengan mudah, malah boleh mendedahkan anda kepada tuntutan pampasan. Ramai orang meminta peguam menyediakan surat akuan berkanun dan Borang 19B supaya kaveat itu kukuh.

Berapa kos untuk masuk kaveat?

Kos memasukkan kaveat persendirian jauh lebih rendah berbanding urus niaga jual beli rumah. Ia melibatkan fi Pejabat Tanah yang ditetapkan (jumlah nominal), dan fi guaman yang berpatutan untuk menyediakan surat akuan berkanun dan Borang 19B. Ia bukan dikira mengikut skala peratusan seperti yuran guaman pindah milik. Kos untuk memotong atau mempertikaikan kaveat di Mahkamah Tinggi pula lebih tinggi kerana ia melibatkan kerja litigasi. Untuk anggaran mengikut keadaan anda, dapatkan konsultasi ringkas dengan peguam.

Berapa lama kaveat tanah kekal? (Tempoh kaveat)

Kaveat persendirian luput secara automatik selepas enam tahun dari tarikh ia berkuat kuasa, melainkan ia ditarik balik atau dipotong lebih awal (Seksyen 328). Selepas tempoh itu, Pendaftar boleh membatalkan catatan kaveat. Jika kepentingan anda masih wujud, kaveat baharu boleh dimasukkan semula.

Namun ambil perhatian bahawa kaveat boleh tamat jauh lebih awal daripada enam tahun. Jika tuan punya tanah memohon pemotongan (lihat di bawah), kaveat itu boleh luput dalam masa dua bulan sahaja, kecuali pengkaveat mendapatkan perintah mahkamah untuk mengekalkannya (Seksyen 326).

Cara buang (pemotongan) dan tarik balik kaveat

Dari segi undang-undang, istilah rasmi bagi mengeluarkan kaveat ialah penarikan balik, iaitu apabila pengkaveat menariknya balik sendiri, dan pemotongan, iaitu apabila ia dikeluarkan oleh Pendaftar atau Mahkamah. Ada tiga cara utama:

Jika anda yang memasukkan kaveat dan isu sudah selesai, cara paling mudah ialah menariknya balik sendiri melalui Borang 19G. Jika pihak lawan enggan menarik balik, laluan Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 327 ialah cara untuk memaksa pemotongan. Butiran lanjut ada dalam panduan cara buang dan tarik balik kaveat.

Orang lain masuk kaveat atas tanah saya, boleh potong?

Boleh. Jika seseorang memasukkan kaveat ke atas tanah anda dan ia menghalang anda menjual, memindah milik atau membiayai semula, anda mempunyai dua pilihan pantas: mohon pemotongan melalui Pejabat Tanah menggunakan Borang 19H (kaveat berkemungkinan luput dalam dua bulan), atau mohon terus ke Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 327 untuk perintah pemotongan segera.

Lebih penting lagi, jika kaveat itu dimasukkan tanpa asas yang munasabah dan anda mengalami kerugian, contohnya jualan terbatal, pengkaveat itu boleh dipertanggungjawabkan untuk membayar pampasan di bawah Seksyen 329.

Nasihat daripada peguam

"Kaveat ialah alat perlindungan yang kuat, tetapi ia berpisau dua," kata Akmal Saufi, peguam dan pengasas ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co). "Masukkan kaveat yang berasas, anda melindungi hak anda. Masukkan kaveat tanpa asas, anda pula yang boleh dituntut pampasan. Sebab itu asas tuntutan dalam Borang 19B dan surat akuan berkanun mesti betul dari awal."

Soalan Lazim

Berapa lama kaveat tanah kekal?

Kaveat persendirian luput selepas enam tahun (Seksyen 328), tetapi boleh tamat lebih awal jika ditarik balik atau dipotong. Jika tuan punya tanah memohon pemotongan, ia boleh luput dalam dua bulan (Seksyen 326).

Boleh ke saya masuk kaveat atas rumah orang lain?

Hanya jika anda mempunyai tuntutan yang sah ke atas tanah itu, seperti pembeli yang telah membayar deposit atau waris pusaka. Memasukkan kaveat tanpa asas yang munasabah boleh menyebabkan anda dituntut pampasan (Seksyen 329).

Macam mana nak potong kaveat yang orang lain letak atas tanah saya?

Anda boleh memohon pemotongan melalui Pejabat Tanah (Borang 19H, kaveat luput dalam dua bulan) atau memohon perintah Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 327.

Apa beza kaveat persendirian dan kaveat pendaftar?

Kaveat persendirian dimasukkan oleh individu atau syarikat yang menuntut kepentingan (Seksyen 322 hingga 329). Kaveat pendaftar pula dimasukkan oleh Pejabat Tanah sendiri, misalnya untuk mencegah penipuan atau melindungi orang yang tidak berupaya (Seksyen 319 hingga 321).

Berapa kos untuk masuk kaveat?

Ia melibatkan fi Pejabat Tanah yang nominal serta fi guaman berpatutan untuk menyediakan dokumen, bukan skala peratusan seperti yuran pindah milik. Dapatkan konsultasi untuk anggaran mengikut keadaan anda.

Langkah seterusnya

Sama ada anda ingin memasukkan kaveat untuk melindungi hak anda, atau memotong kaveat yang menghalang urus niaga anda, langkahnya perlu betul dari awal. Lihat perkhidmatan kami untuk memasukkan kaveat atau memotong dan menarik balik kaveat, atau hubungi ASCOLAW untuk berbincang bagaimana kami boleh membantu anda mencapai objektif anda.

Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Setiap keadaan tanah adalah unik. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Baca juga

• Cara Masuk Kaveat Tanah: langkah dan Borang 19B

• Cara Buang dan Tarik Balik Kaveat: 3 kaedah

• Carian Rasmi Tanah: cara semak status geran

• Surat Kuasa Mentadbir untuk tanah pusaka